El Contrato de Arrendamiento

Concepto de Arrendamiento

Evolución Histórica

Aguilar Gorrondona (2009), indica que el concepto de arrendamiento ha variado mucho debido a cambios en las concepciones económico-sociales que han modificado hasta la terminología jurídica en la materia.

En ese orden, se tiene que en el Derecho Romano el arrendamiento era concebido en una forma tan amplia que comprendía tres figuras jurídicas:

A) La locatio-conductio rerum por la cual una parte se obligaba a hacer gozar a la otra de una cosa a cambio de una remuneración;

B) La locatio-conductio operis faciendi, que tenía por objeto la ejecución remunerada de una obra; y

C) La locatio-conductio operarium, que consistía en la presta­ción remunerada de servicios.

Por su parte, Pothier, cuya clasificación pasó al Código Napoleónico, daba la misma amplitud al concepto de arrendamiento, contrato que dividió así:

A) Arrendamiento de cosas (la “locatio-conductio rerum” de los romanos), subdividido en: arrendamientos de predios urbanos (“bail á loyer”); arrendamiento de predios rústicos (“bail á ferme”); arrenda­miento de bienes muebles; y arrendamiento “á cheptel” (“bail á cheptel”), que es una forrna peculiar de arrendamientos de rebaño. Y,

B) Arrendamiento de obras, subdividido en: arrendamiento de trabajadores (arrendamiento de domésticos y obreros); arrendamiento de transportadores de personas o mercancías por tierra o agua; y arrenda­miento de empresarios (correspondiente a la locatio-conductio operisfaciendi” y que conceptualmente comprendía al arrendamiento de los transportadores).

En lo que respecta al Derecho Moderno, rechaza la amplitud que dan al arrenda­miento el Derecho Romano y el Código Civil francés. Por lo contrario, se niega acobijar bajo el mismo nombre contratos que se refieren al goce de cosas y contratos que se refieren a prestaciones de servicios por parte de seres humanos, por dos razones: porque considera contraria a la dignidad humana la concepción de que el trabajo sea una cosa o mercan­cía como cualquier otra, y porque considera inadmisible la idea de que el llamado arrendamiento de obras e industrias pudiera regularse en forma análoga al arrendamiento de cosas, ya que en aquel contrato el deudor se obliga en una forma mucho más directa y personal que en este último.

Por otra parte, el B.G.B. descompuso la  “locatio-conductio” romana en tres tipos contractuales: el arrendamiento, limitado a las cosas y subdividido en arrendamiento de uso y arrendamiento de uso y disfrute, según la extensión de las facultades conferidas al arrendatario; el contrato de obras, correspondiente a la “locatio-conductio operis faciendi”, y el contrato de prestaciones de servicios, que corresponde al contrato de trabajo del Derecho Venezolano.

Finalmente, el Código Civil venezolano, a su vez, descompuso el arrendamiento del Código Napoleónico en dos tipos contractuales: el arrendamiento, limi­tado a las cosas, y la prestación de servicios, subdividida en contratos de obras (la “locatio-conductio operis faciendi”) y contrato de trabajo (la”locatio-conductio operarium”)”

Concepto de Arrendamiento en el Derecho Venezolano

Según el Código Civil venezolano “el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aaquélla” (C.C. art.1.579). La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y, la otra arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensión o alquiler.

De conformidad con el artículo citado, los elementos esenciales del tipo con­tractual son:

1º La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble;

2º Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación lo que no implica que haya de ser por un término determinado, pero sí excluye que sea perpetuo; y

3º Un precio, que puede fijarse en dinero o en especie.

Naturaleza Real o Personal del Derecho de Arrendamiento

 En una época se discutió acerca de si el arrendamiento confiere al arrendatario un derecho real sobre la cosa arrendada o un derecho per­sonal a ella.

1º En Francia, Troplong sostuvo que el derecho del arrendatario era real, alegando:

A) La oponibilidad del mismo al tercero adquirente en los casos señalados por la ley;

B) La circunstancia de que el usufructuario puede celebrar arrenda­mientos eficaces contra el nudo propietario por un tiempo que puede exceder de la duración del usufructo; y

C) Otros argumentos basados en textos legislativos franceses que no han pasado a nuestro Derecho.

2º Frente a talesargumentos se observa que:

A) La oponibilidad del derecho del arrendatario no es “erga onmes”, como es característica de los derechos reales, sino un caso de eficacia pasiva del contrato frente al causahabiente de una de las partes (la persona que ha adquirido del arrendador), razón por la cual Messineo considera que en tal caso la obligación del nuevo adquirente es “propter rem”;

B) La circunstancia de que el usufructuario pueda arrendar por tiempo que exceda del usufructo tampoco demuestra que el derecho del arrendatario sea un derecho real, ya que, conforme al Derecho común, el titular de un derecho real en principio tampoco podría constituir en favor de un tercero otro derecho real más extenso en el tiempo que el suyo; y

C) Varias normas legales (C.C. arts. 1.579, 1.585 y 1.591),demuestran que el arrendatario requiere del arrendador para ejercer su derecho, como es típico en materia de derechos personales. En efecto, el arrendador debe hacerle gozar de la cosa, entregársela, conservarla en estado de servir para su fin y mantener al arrendador en el goce de la cosa. Lo que existe pues, es una pretensión del arrendatario frente al arrendador y no un poder inmediato de aquél sobre la cosa arrendada ni muchos menos un derecho que pueda oponer a los terceros que pretendan un derecho de propiedad sobre la cosa.

Ubicación del Arrendamiento dentro de las Clasificaciones de los Contratos

 El arrendamiento es un contrato:

Ø  Bilateral.

Ø  Oneroso.

Ø  Consensual.

Ø  Que origina obligaciones principales.

Ø  De tracto sucesivo, y

Ø  Obligatorio en el sentido de que no es traslativo de la propie­dad u otro derecho real.

Diferenciación entre el Arrendamiento y otras Instituciones Jurídicas: Casos de Tipificación Dudosa

Arrendamiento y Venta

       La venta de cosas (venta de propiedad) y arrendamiento se diferencian porque en la primera una parte se obliga a transferir la propiedad de la cosa, mientras que en el segundo sólo se obliga a hacer gozar de ella. Sin embargo, la tipificación se hace dudosa, entre otros,en los siguientes casos:

Cuando se ha celebrado una arriendo-venta, es decir, la venta a crédito de cosas muebles.

2º Cuando en virtud del contrato, una de las partes adquiere el derecho de hacer suyos los proventos de una cosa (p.ej.: cuando se ha celebrado un contrato para la explotación de los minerales, indicados en el artículo 7 de la Ley de Minas -piedras de construcción de adorno o de cualquiera otra clase que no sea preciosa, etc.- o un contrato que autorice para percibir cosechas de frutos, resinas o maderas, etc.). En efecto, en tal hipótesis, el contrato trae como consecuencia la transferen­cia de la propiedad sobre los respectivos proventos y, por ende, podría pensarse que constituyera una venta de los mismos.

Arrendamiento y Enfiteusis

Los efectos de ambos contratos son muy diferentes. El enfiteuta adquiere un derecho real sobre el fundo enfitéutico que le confiere las facultades de gozar el fundo, disponer de él y rescatarlo mientras que el arrendatario sólo adquiere un derecho personal frente al arrenda­dor en virtud del cual puede exigir de éste que le haga gozar de la cosa arrendada.

Los casos de tipificación dudosa sólo se presentan cuando el contra­to versa sobre un fundo y se asume la obligación de mejorarlo, ya que a falta de uno de esos elementos no puede tratarse de una enfiteusis. Pero si se dan ambos elementos cabe la posibilidad de que el contrato sea de enfiteusis o de arrendamiento. A menos que las partes hayan manifes­tado inequívocamente su voluntad, sólo existen criterios de diferencia­ción de valor relativo. En efecto, inclina a pensar que se trata de enfiteu­sis la circunstancia de que el contrato sea perpetuo o por tiempo superior a la duración máxima legal del arrendamiento (aunque teóricamente se­ría posible concluir que se trata de un arrendamiento sujeto a reducción), o de que el canon convenido sea anual (aunque el canon de arrenda­miento puede ser también anual). Pero lo cierto es que puede presentar­se el caso de que  las estipulaciones del contrato no permitan determinar si se trata de un arrendamiento o de una enfiteusis. En tal hipótesis, el autor Aguilar Gorrondona se inclina por la tesis de que se trata de un arrendamiento.

Arrendamiento y Comodato

La diferenciación entre ambos contratos es muy neta: el arrenda­miento es oneroso y consensual mientras que el comodato es gratuito y real. No existe pues confusión posible.

Arrendamiento y Préstamo a Interés

Aunque existe la opinión de que el préstamo a interés constituye un arrendamiento, lo cierto es que en el préstamo a interés hay transferencia de la propiedad y la restitución es en bienes de la misma cantidad y calidad o valor, mientras que en el arrendamiento no hay transferencia de la propiedad y la restitución se refiere a la misma e idéntica cosa arrendada. Por otra parte el préstamo a interés es un con­trato real, mientras que el arrendamiento es consensual.

Arrendamientoy Depósito

El arrendamiento es uncontrato consensual y oneroso, mientras que el depósito es un contrato real y por su naturaleza (aunque no por su esencia), gratuito. Por lo demás, las obligaciones del arrendamiento son totalmente diferentes a las del depósito. Sin embargo, existen algunos casos de tipificación dudosa.

1º Se ha discutido mucho la calificación de los contratos referentes al servicio de cajas de seguridad de los Bancos. Las principales opi­niones son: A) Que se trata de arrendamientos de las cajas; B) Que constituyen depósito de las cosas que el cliente coloca en las cajas; C) Que son a la vez arrendamientos de las cajas y depósito de los efectos colocados en ellas; y D) Que se trata de un contrato innominado. La solución que prevalece en Francia es que dichos contratos son simples arrendamientos de las cajas, por cuanto el Banco no asume la obligación de cuidar y guardar característica de un depositario, como lo revela el hecho de que no se obliga a restituir las cosas depositadas ya que el cliente no las recibe del Banco sino que las toma de la caja.

2º Igualmente, se discute si es arrendamiento o depósito el contrato por el cual un comerciante, a cambio de una remuneración proporcional al tiempo, adquiere el derecho de almacenar mercancías en local aje­no, especialmente cuando el dueño del local asume la obligación de guardar y conservar dichas mercancías. La solución dominante en Francia es que se trata de un depósito si la remuneración sólo comienza a correr desde la introducción efectiva de las mercancías en el local; pero que, caso contrario, es arrendamiento con promesa de depósito (promesa que se convierte en depósito en el momento de la introducción de las mer­cancías en el local).

3º Igualmente se discute mucho la tipificación de los contratos de garage y estacionamiento en las diversas modalidades que pueden presentar.

 Arrendamiento y Contrato de Obras

Ambos contratos sediferencian por el contenido de las prestacio­nes que en un caso tiene porobjeto el goce de una cosa y en el otro la realización de un trabajo.

Casos de tipificacióndudosa entre arrendamiento y contrato de obras son:

1 ° El contrato de abono telefónico, ya que el suscriptor poruna parte disfruta de aparatos e instalaciones y por otra obtiene servicios.

2° La adquisición de unalocalidad en un teatro, casoen el cual, no obstante la diversidad de criterios, parece que existe uncontrato de obra con prestación subordinada de arrendamiento.

3° Los contratos por loscuales se pone a disposición de una perso­na un vehículo con su conductor parahacer un determinado viaje o durante cierto tiempo (contratos con líneas deautobuses, carros de al­quiler, contratos ferroviarios, etc.), los cualesconstituyen los llamados contratos de transporte que se consideran poralgunos como una espe­cie del género contrato de obras, por otros como uncontrato donde exis­te tanto arrendamiento como contratos de obras y por otros como un contrato típico distinto, tanto del arrendamiento como del contrato de obras: el contrato de transporte.

Arrendamientoy Contrato de Trabajo

Aunque los tipos contractuales respectivos son inconfundibles, se presentan algunos casos de tipificación dudosa. El caso clásico era el del cochero que se obligaba a pagar la mitad de sus ganancias al dueño del coche. La jurisprudencia francesa consideraba que en tal caso había contrato de trabajo y no arrendamiento, criterio del cual discrepa un amplio sector de la doctrina.

Arrendamiento y Usufructo

Las diferencias entre ambas instituciones son muy numerosas:

1º El arrendamiento es siempre un contrato, mientras que el usu­fructo es un derecho que puede derivar, de testamento o, contrato de usucapión. Aguilar hace la acotación, de que después de la Reforma Parcial de 1982 del Código Civil venezolano, no quedó de hecho en Venezuela ningún usufructo que derive directamente de la ley.

2º El arrendamiento es esencialmente oneroso, mientras que el usufructo puede constituirse a título oneroso o a título gratuito.

3º En principio, la constitución de usufructo es siempre un acto de disposición, no así el arrendamiento.

4º El arrendamiento no puede versar sobre cantidades de dinero y otras cosas fungibles -porque no existiría la obligación de restituir la misma cosa- mientras que el usufructo, sí (C.C. art. 603), aunque des­de Roma se habla en tal caso de “quasi usufructo”.

5º El nudo propietario cumple con entregar la cosa tal como se encuentra para el momento del comienzo del usufructo, mientras que el arrendador debe entregarla en buen estado y hechas las reparaciones necesarias.

6º El arrendador debe hacer gozar al arrendatario mientras que el nudo propietario cumple con dejar gozar al usufructuario.

7º El derecho del usufructuario es un derecho real, inmobiliario o mobiliario según verse sobre bienes inmuebles o muebles, mientras que el derecho del arrendatario es un derecho de crédito, mobiliario en todo caso.

8º Difieren también las normas sobre reparaciones de la cosa en caso de usufructo y de arrendamiento.

9º Difieren las reglas sobre la suerte del usufructo y del arrenda­miento en caso de pérdida de la cosa después de celebrado el contrato.

Sin embargo, a veces puede ser difícil determinar si las partes quisie­ron constituir un usufructo a título oneroso o celebrar un arrendamiento. Si del contrato no resulta lo contrario, sea de las expresiones empleadas, sea de los efectos previstos, se cree que debe presumirse que se trata de un arrendamiento, especialmente cuando una de las partes se obliga a pagar cánones periódicos y no una suma global.

Arrendamiento de Casas y Predios Rústicos en el Código Civil

Introducción

           Si bien es cierto que el arrendamiento puede referirse tanto a cosas muebles como inmuebles, el Código Civil después de definir el arrendamiento en general (art. 1.579), sólo regula expresamente el arrendamiento de casas y predios rústicos. Así pues, no reglamenta en forma expresa el arrenda­miento de bienes muebles.

Aguilar Gorrondona apunta, que existe también vacío de normas expresas en cuanto al arrendamiento de inmuebles, ya que las casas y los predios rústicos no son los únicos inmuebles posibles. En efecto, aun si a la expresión “casas” se le da una extensión suficiente como para comprender todas las modalidades de las edificaciones urba­nas, lo cierto es que hay inmuebles que no son casas ni predios rústicos y cuyo rendimiento a veces tiene importancia económica (por ejemplo, terrenos urbanos no edificados, explotados como estacionamiento de vehículos). No obstante lo expuesto, en el capítulo “Reglas comunes al arrendamiento de casas y de predios rústicos”, existen normas cuyo tex­to parece extenderse a todos los inmuebles (C.C. arts. 1.580 y 1.581). 

Elementos Esenciales a la Existencia y Validez  del Arrendamiento

Los elementos esenciales a la existencia y validez del arrendamiento son los comunes a todos los contratos. Se profundizará sobre cada uno de ellos, excepto de la causa que no presenta en la materia peculiaridades dignas de mención. Se hará igualmente mención a la legitimación para dar en arrendamiento.

Consentimiento

 El consentimiento de las partes en el arrendamiento debe versar sobre los siguientes aspectos:

1° La naturaleza del contrato,

2° La cosa objeto del arrendamiento,

3° El precio o canon, y

4° La duración del contrato.

Capacidad y Poder

 En el Título relativo al arrendamiento la única norma expresa so­bre la materia es que quien tiene la simple administración no puede arren­dar por más de dos años, salvo disposición especial de la ley (Código Civil, art. 1.582), lo que demuestra que en el Derecho venezolano el arren­damiento no es siempre un acto de simple administración.

 I. Capacidad

1° El menor no emancipado y el entredicho sólo pueden dar o to­mar en arrendamiento a través de su representante legal.

2° El menor emancipado y el inhabilitado legal pueden por sí so­los arrendar casas y predios rústicos por tiempo indefinido o por tiempo determinado que no exceda de dos años ya que pueden ejecutar actos de simple administración; pero para arrendar casas y predios rústicos por más de dos años deben cumplir las respectivas formalidades habilitantes (C.C. arts. 383,410 y 1.582). Su capacidad para arrendar bienes inmuebles que no sean casas y predios rústicos, así como para arrendar bienes mue­bles, está en función de que dichos actos constituyan actos de simple administración o excedan en ella, sin que sea directamente aplicable para determinar ese carácter el artículo 1.582 del Código Civil, ya que esta norma se refiere expresamente sólo al arrendamiento de casas y predios rústicos.

3° El inhabilitado judicial, en principio, se encuentra en la misma situación del inhabilitado legal; pero debe tenerse en cuenta que el juez puede extender su incapacidad hasta los actos de simple administración, caso en el cual no puede el inhabilitado dar ni tomar en arrendamiento, en ninguna hipótesis, sin que se cumpla las respectivas formalidades habilitantes (C.C. art. 409).

II. Poder

El padre o la madre que ejerza la patria potestad puede en representación del hijo arrendar los bienes de éste con la sola advertencia de que si se trata de un arrendamiento que exceda de tres años, se lo califica acto que excede de la simple administración y deberán cumplir­se formalidades habilitantes (C.C. art.267, aparte 1°). Por analogía las mismas reglas son aplicables, en principio a los curadores especiales que se nombren a los menores sometidos a la patria potestad dentro de los límites de su misión.

2° El tutor o quien haga sus veces no puede dar ni tomar en arrendamiento bienes raíces sin autorización judicial, sino cuando se trate de arrendamiento por tiempo indefinido (C.C. art. 365, 397 Y 408).

3° El cónyuge puede arrendar libremente los bienes propios y los bienes comunes cuya administración le corresponda (C.C. arts. 154 y 179). Además puede dar en arrendamiento los bienes del otro cónyuge con la simple tolerancia de éste (C.C. art. 155).

4° Los herederos que tengan la posesión provisional de los bienes del ausente pueden dar en arrendamiento las casas y predios rústicos del mismo hasta por dos años o por tiempo indeterminado (C.C. arts. 428 y 1.582).

5° Los mandatarios pueden dar o tomar en arrendamiento en representación de sus mandantes dentro de la medida de las facultades que éstos les hayan conferido. Si el mandato está concebido en términos generales sólo les permite celebrar arrendamientos que constituyan ac­tos de simple administración (C.C.art. 1.688), lo que implica que no pueden arrendar casas y predios rústicos sino hasta por dos años o por tiempo indefinido (C.C. art. 1.582).

Objeto

 I. El objeto de la obligación principal del arrendador consiste en hacer gozar a otro de una cosa durante cierto tiempo.

Respecto de la cosa arrendada es esencial que no haya perecido al tiempo de contratar y que sea susceptible de ser arrendada.

Aunque en principio todas las cosas pueden ser objeto de arren­damiento existen excepciones. No pueden arrendarse bienes cuyo uso o disfrute estén fuera del comercio ni las cosas fungibles, ya que el arren­damiento presupone la restitución de la misma cosa arrendada. Lo ex­puesto implica que existen cosas que no son susceptibles de venta, mien­tras que son susceptibles de arrendamiento (por ejemplo, bienes del do­minio público cuyo arrendamiento no sea incompatible con su afecta­ción) y a la inversa (por ejemplo, las cosas fungibles).

Respecto del tiempo, en el arrendamiento caben varias obser­vaciones.

A) El arrendamiento puede ser por tiempo determinado o indeterminado.

B) El arrendamiento, no puede ser perpetuo. El arrendamiento de una cosa celebrado por el tiempo que “dure la cosa” es en realidad un arrendamiento perpetuo.

II. El objeto de la obligación principal del arrendatario es pagar el precio, en dinero o en especie

Debe advertirse que el precio en especie no es necesariamente un precio consistente en frutos de la cosa arrendada. Así por ejemplo, pue­de consistir en construcciones, movimientos de tierra, abonos u otras mejoras que se comprometa a realizar el arrendatario.

La determinación del precio puede hacerse en cualquier forma, siendo aplicable por analogía el artículo 1.479 del Código Civil, en su caso.

El precio puede ser fijo o proporcional a los frutos de la cosa, o mixto. No es tampoco necesario que el canon sea igual durante todo el curso del arrendamiento.

Legitimación para dar en Arrendamiento

I. La legitimación no se requiere al mismo título que en materia de venta ya que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no pro­duce la anulabilidad del contrato.

II. Varios son los legitimados para dar en arrendamiento:

1° Puede arrendar el propietario que tenga la plena propiedad aun­que su derecho esté sujeto a condición resolutoria, pues aun cuando la condición se cumpla, el arrendamiento celebrado subsiste (por lo me­nos, en la medida en que haya sido un acto de simple administración). Pero si el inmueble está hipotecado, el propietario no puede arrendarlo a término fijo sin consentimiento del acreedor.

2° Puede arrendar también el enfiteuta.

3° Puede arrendar el usufructuario, teniendo en cuenta ciertas reglas (C.C. art. 598):

4° Puede arrendar el propio arrendatario, caso en el cual se habla de subarrendamiento.

 III. Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usu­fructuario ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de Laurent, no existe analogía entre la venta y el arren­damiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arren­damiento sólo crea obligaciones entre las partes.

Obligaciones del Arrendador

 Por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención espe­cial, el arrendador está obligado a entregar al arrendatario la cosa arren­dada; conservarla en estado de servir al fin para el cual se la ha arren­dado; y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arren­dada (C.C. art.1.585). Pero nada impide que, dentro de los límites de la autonomía de la voluntad, las partes aumenten o disminuyan dichas obligaciones.

Obligación de Entregar la Cosa Arrendada

 1. El arrendador debe entregar la cosa arrendada completa con sus accesorios.

 2. A diferencia de lo que ocurre en la venta, el arrendador debe entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias (C.C. art. 1.586, encab.), sin distinguir entre éstas. Desde luego es posi­ble el pacto en contrario incluso tácito; pero no basta para dar por cele­brado el pacto la sola circunstancia de que el arrendatario conozca el mal estado de la cosa y comience no obstante el goce de la misma, ya que el arrendatario en tales condiciones puede esperar legítimamente que el arrendador cumpla con su obligación.

3. La entrega de la casa o predio rústico arrendado debe hacerse en el lugar de la situación del inmueble, sin perjuicio de que pueda fijar­se un lugar distinto para la entrega de bienes muebles accesorios a la casa o predio rústico.

 4. El momento de la entrega es el que resulte expresa o tácitamen­te de la voluntad de las partes. El silencio de las partes al respecto da origen a delicados problemas de interpretación del contrato a cuya solu­ción puede contribuir la consideración de los usos locales. El simple hecho de que la cosa se encuentre en buen estado y hechas las reparacio­nes necesarias no basta para demostrar que la intención de las partes es que la entrega sea inmediata.

Si realmente no existe acuerdo entre las partes acerca del momento de la entrega, el arrendamiento carecerá de una de las condiciones esen­ciales a su existencia: el consentimiento respecto del tiempo. Pero la prueba de ese desacuerdo no debe inferirse fácilmente.

 5. Los gastos de la entrega son por cuenta del arrendador, salvo pacto expreso o tácito en contrario.

6. La obligación de entregar la cosa arrendada es indivisible en­tre los co-arrendadores y entre los causahabientes del arrendador. 

7. Las sanciones por incumplimiento definitivo o retardo en la entrega de la cosa arrendada son las de Derecho común; pero en caso de arrendamiento de predios rústicos, como queda dicho, son procedentes, además, las sanciones específicas previstas porla ley para los casos de diferencia de cabida en materia de venta.

Obligación de Conservar la cosa arrendada en estadode servir al fin para el cual se ha arrendado

 Esta obligación puede descomponerse en otras tres: reparar la cosa arrendada durante el tiempo del contrato, no variar su forma y garantizar en caso de vicios o defectos de la misma.

Obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada

 El arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato.

El contenido de la obligación varía sin embargo, según la perturba­ción provenga del arrendador o de un tercero.

Obligaciones del Arrendatario

       De acuerdo con la Ley el arrendatario tiene dos obligaciones princi­pales: “1ª Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de conven­ción para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias”; y “2ª Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos (C.C. art.1.592). Pero esa enumeración legal es incompleta porque omite la obligación de hacer las reparaciones locativas, de devolver la cosa arrendada, de cuidar de ella y de notificar al arrendador determinados hechos.

En cambio, en Venezuela, a diferencia de lo que ocurre en Fran­cia, el arrendatario no está obligado a amueblar el local arrendado.

Obligaciones de servirse de la cosa como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de estipulación, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias

 Esta obligación se descompone en otras tres:

1° El arrendatario debe servirse de la cosa. Ello es su derecho, pero también su obligación en la medida en que sea necesario servirse de la cosa para evitarle perjuicios al arrendador (C.C. art.1.592).

2° El arrendatario debe servirse de la cosa como un buen padre de familia. En consecuencia, debe usarla sin dañar la cosa, sin perturbar a los vecinos, sin establecer instalaciones peligrosas, inmorales o insalu­bres; etc. Ejemplos clásicos de incumplimiento de esta obligación son: causar daños por dejar grifos abiertos, no desinfectar el local si en éste ha estado un enfermo contagioso, introducir animales en ciertos casos, no abonar las tierras que se cultivan, establecer cultivos dañinos, etc.

3° El arrendatariodebe servirse de la cosa para el uso determina­do en el contrato, o, a falta de estipulación, para aquél que pueda presumirse según las circunstancias. Así, por ejemplo, quien toma en arrendamiento para vivienda no puede instalar en el inmueble un hotel, escuela, establecimiento mercantil o, en general, cualquier cosa que no sea vivienda. Por lo mismo, se ha decidido que no puede un enfermo tomar una habitación en un hotel para “instalarse amorir”.

Obligación de pagar la pensión de arrendamiento

 l. El objeto de esta obligación es pagar el canon convenido y ade­más efectuar otros pagos que se consideran accesorios (p. ej.: en Vene­zuela, pagar el aseo urbano). Desde luego comprende también los gastos del pago mismo, salvo los causados por una mora “accipiendi”.

II. El lugar de pago es el designado en el contrato o a falta de estipulación, el domicilio del arrendatario en el momento del vencimiento del canon. Según parte de la doctrina, la cláusula de que el pago se efec­túe “en el domicilio del arrendador” debe interpretarse, en principio, en el sentido de que el pago debe efectuarse en el domicilio que tenía el arrendador al tiempo de la celebración del contrato.

III. El momento en que debe hacerse el pago es el designado en el contrato que puede establecer un pago único (en cualquier momento) o pagos periódicos (de cualquier periodicidad), por plazos vencidos o anticipados.

IV. En su caso, el arrendatario puede utilizar el procedimiento de oferta real y depósito subsiguiente.

V. Son las causas que exoneran al arrendatario de pagar la totalidad o parte del pago:

A) Los vicios o defectos de la cosa en los términos del artículo 1.587 del Código Civil.

B) La pérdida de la cosa, conforme al artículo 1.588 del Código Civil.

C) La ejecución de lasreparaciones a que se refiere el aparte 1° del artículo 1.590 del Código Civil; y

D) Las perturbaciones de derecho provenientes de terceros, con­forme al aparte único del artículo 1.591del Código Civil.

 VI. El crédito del arrendador por concepto de cánones de arrenda­miento goza de privilegio (C.C. art. l.875,ord. 4°).

Obligaciones de hacer las reparaciones locativas

Generalmente se señala como fundamento de esta obligación la presunción de que la necesidad de hacer reparaciones locativas resulta de daños causados al inmueble por la falta del arrendatario o de las per­sonas de las cuales debe responder. Pero si así fuera el arrendatario se liberaría de la obligación cuando probara que la necesidad de las repara­ciones locativas proviene de la causa extraña que no le es imputable (p. ej.: de vetustez del inmueble); lo que no es así.

Se discute acerca del momento en que es exigible el cumpli­miento de la obligación de hacer las reparaciones locativas. Algunos sostienen que es el momento de la expiración del contrato; otros que es el momento en que surge el deterioro o desperfecto y otros, distinguen entre reparaciones urgentes que serían exigibles en el mismo momento en que se hicieran urgentes y reparacio­nes no urgentes que serían exigibles sólo al finalizar el contrato.

Aunque, en principio, el arrendatario sólo debe efectuar las reparaciones locativas, se debe señalar que debe efectuar también otras como son las reparaciones ocasionadas por no haber hecho el arrendador reparaciones de cuya necesidad no fue advertido por el arrendatario; las derivadas de deterioros o pérdidas de las que debe responder el arrendatario conforme al artículo 1.597 del Código Civil y las reparaciones ocasionadas por no haber hecho el arren­datario las reparaciones locativas.

Actualmente constituye una cláusula de estilo la que enumera expresamente las reparaciones que están a cargo del arrendatario sin ha­cer referencia alguna a los usos y extendiéndola a una serie de reparacio­nes que conforme a la ley corresponderían al arrendador.

Obligación de devolver la cosa arrendada

          El arrendatario, a la terminación del contrato, debe devolver la cosa tal como la recibió, de acuerdo con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor (C.C. art. 1.549), excepciones a las cuales habría de agregarse la de pérdidas o deterioros causados por culpa del arrendador o por vicios o defectos de la cosas. Por lo demás, si no se ha hecho la descripción de la cosa, se presume salvo prueba en contrario, que el arrendatario recibió la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, debiendo devolverlas en tales condiciones (C.C.arto 1.595). Las disposiciones anteriores revelan que el arrendatario no puede modi­ficar la cosa arrendada durante el contrato si posteriormente no puede restituirla a su estado inicial. Queda a salvo, desde luego, lo que las partes hayan podido prever al respecto. De ordinario se pacta que toda modificación requiere autorización previa del arrendador.

Debe advertirse que el arrendatario no puede pretender liberarse de su obligación de restituir la cosa arrendada mediante la restitución de su valor ni de una cosa de igual clase.

Obligaciones de cuidar la cosa arrendada

 Esta obligación es, en realidad, una obligación derivada de las obligaciones de devolver la cosa arrendada y de usar de ella como un buen padre de familia.

El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que sufriere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, con la particularidad de que responde también de las pérdidas o deterioros causados por las personas de su familia y por los subarrendata­rios (C.C. art.1597).

Por otra parte, en el año1942 se introdujo la norma de que en caso de incendio cesa la responsabilidad del arrendatario frente al arrendador si éste puede ser indemnizado por el asegurador, quien a su vez tendrá recurso contra el arrendatario si prueba que el incendio se causó por falta de éste (C.C. art. 1.598).

Obligaciones de notificar

El arrendatario está obligado a notificar al arrendador a la mayor brevedad posible: 1°) Toda usurpación o novedad dañosa que otra per­sona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada (C.C. art. 1.596, encab.); y 2°) La necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador (C.C. art. l.596, ap.1).

Con tales obligaciones, en un caso, se facilita al arrendador inte­rrumpir la prescripción ajena y conservar la posesión anual (lo que re­sulta capital desde el punto de vista posesorio) y, en el otro, evitar ma­yores daños.

Si el arrendatario dolosa o culposamente incumple la obligación de referencias o se retarda en sucumplimiento responderá de los daños y perjuicios (C.C. arto 1.596, ap. últ., que sólo contempla el caso de negligencia).

Cesión de Arrendamiento y  Subarrendamiento

Conceptos y Diferenciación

 1º La antigua doctrina francesa diferenciaba la cesión del arrenda­miento del subarrendamiento atendiendo al alcance del contrato y no a su naturaleza: la cesión era total; el subarrendamiento, parcial.

Hoy en día, se entiendepor subarrendamiento el arrendamiento celebrado por el arrendatario con un tercero (el subarrendatario) y por cesión de arrendamiento la cesión que hace el arrendatario a un tercero (cesionario) de los derechos que tiene frente al arrendador. Sin embargo, hay que tener en cuenta que todavía muchas personas emplean las expresiones indicadas como si fueran sinónimas, de modo que para de­terminar el alcance de las estipulaciones contractuales relativas a la ce­sión de arrendamiento o al subarrendamiento hay que indagar el sentido que las partes dieron a tales expresiones. Constituyen indicio de que el contrato celebrado es una cesión, el hecho de que haya pactado un pago único y la circunstancia de ser accesorio a la venta de un fondo de comercio.

 2° Establecida la diferenciación entre los conceptos de la cesión de arrendamiento y de subarrendamiento se siguen las siguientes consecuencias:

A) El subarrendamiento es frente al arrendador, en principio, “res inter alios acta”, de modoque el subarrendatario viene a ser un tercero que no tiene derechos ni deberes frente al arrendador derivados del subarrendamiento. En cambio, la cesión de arrendamiento, como cesión de crédito que es, surte efectos frente al arrendador desde que éste la acepte o desde que se le haya notificado.

B) El canon que debe el subarrendatario al arrendatario puede dife­rir del pactado entre el arrendador y arrendatario, mientras que el canon de arrendamiento permanece igual en elcaso de cesión total.

C) El subarrendatario tiene derecho de invocar frente al arrendata­rio todos los derechos que tienen los arrendatarios frente a sus arrenda­dores, mientras que los derechos que puede invocar el cesionario frente al arrendatario cedente son los derechos que le corresponden conforme a las normas de la cesión de créditos.

D) El arrendatario tiene frente al subarrendatario el privilegio que la ley concede a los arrendadores; no así el arrendatario-cedente.

El derecho de ceder el arrendamiento y de subarrendar

        El Código Civil (art.1.583) establece que el arrendatario puede ceder y subarrendar, salvo convención en contrario”. La cláusula contra­ria puede referirse a la cesión, al subarrendamiento, o ambos contratos. Si la cláusula prohíbe ceder y subarrendar el inmueble debe entenderse que prohíbe ceder y subarrendar tanto el inmueble en su totalidad como parte de él.

Cuando en el contrato se establece que el arrendatario podrá ceder y subarrendar con la aprobación del arrendador, se considera que el arrendatario no tiene recurso legal contra la negativa del arrendador a autorizar la cesión o subarrendamiento; que cuando se subordina a la voluntad de ambas partes, sólo se confiere al arrendador el derecho de aprobar o improbar la persona del cesionario o subarrendatario; y que cuando se exige que la autorización o aprobación del arrendador sea por escrito normalmente esa exigencia es sólo “ad probationem”.

Si el arrendatario cede o subarrienda estándole prohibido, el arren­dador puede intentar contra él la acción de cumplimiento o de resolución u oponerle la excepción “non adimpleti contractus”, además de exigirle la indemnización de los daños y perjuicios, si los hubiere.

Causas de Extinción del Arrendamiento

        Son causas de extinción del arrendamiento: 1°) el mutuo disenso; 2°) la expiración del término fijado; 3°) la voluntad unilateral de una de las partes en el caso de arrendamiento por tiempo indeterminado; 4°) la pérdida o destrucción de la cosa; 5°) la resolución por incumplimiento; y 6°) excepcionalmente, la enajenación de lacosa arrendada.

Expresamente dispone la ley que el arrendamiento no cesa por muerte del arrendador o del arrendatario; lo que es una simple regla supletoria destinada a impedir que se alegue la cesación del contrato por muerte de una de las partes en casos en que pudiera pretenderse que existe algún elemento “intuitus personae” en elcontrato. Precisa­mente por ser una norma supletoria no se aplica cuando las partes han dispuesto lo contrario. Así, por ejemplo, si se arrienda una vivienda por la duración de la vida del arrendatario, la muerte de éste pone fin al arrendamiento.

Mutuo Disenso

Este modo de extinción no presenta ninguna peculiaridad en mate­ria de arrendamiento.

Expiración del Término Fijado

 Principio fundamental. Si el arrendamiento se ha hecho por tiem­po determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio (C.C. art. 1.599). La regla rige tanto si el término está determinado por el contrato como si lo está por norma supletoria de la ley lo que ocurre cuando se trata de arrendamiento de predios rústicos (C.C. art. 1.626); pero puede ser descartada por pacto en contrario (especialmente por el pacto que prevé la necesidad de una notificación). Los contratos en que se prevé su renovación por períodos determinados siempre que una de las partes no notifique a la otra en ciertas oportunidades su intención de ponerle fin, son arrendamientos por tiempo determinado en que se con­fiere a ambas partes o a una de ellas el derecho de rescindir anticipada­mente el contrato por voluntad unilateral.

Tácita reconducción. En relación a la expiración del arrenda­miento por vencimiento del término es necesario considerar la institu­ción de la tácita reconducción, mediante la cual si a la expiración del término fijado, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regula como si se tratara de un contrato en el cual las partes no hubieran de­terminado su duración (C.C. art. 1.600).

 A) Supuestos de la tácita reconducción son:

a) Que el contrato de arrendamiento sea por tiempo determinado (por las partes o por la ley). Y, b) Que el arrendatario quede en posesión de la cosa arrendada y que el arrendador lo haya dejado en esa posesión. Así impide la tácita reconducción el hecho de que el arrendatario haya desalojado el inmueble y cualquier circunstancia incompatible con la idea de que el arrendador haya dejado en posesión al arrendatario, o sea, cualquier acto del cual resulte la voluntad del arrendador de terminar el contrato el día prefijado, sin necesidad de que dicho acto constituya un desahucio. No excluye la tácita reconducción el solo hecho de que en el contrato original se hubiera expresado que no habría tácita reconducción; pero no opera la tácita reconducción si el contrato origi­nal a término fijo tenía prevista su prórroga, caso en el cual habrá de atenderse a la estipulación correspondiente.

B) Efecto, de la tácita reconducción es la presunción de que se ha celebrado un nuevo contrato de arrendamiento entre las mismas partes respecto de la misma cosa y por el mismo precio, pero sin tiempo determinado por las partes. Si bien la ley habla de que el contrato original se ha renovado es porque el nuevo contrato es en todo idéntico al ante­rior salvo por lo que respecta a su duración; pero realmente se trata de un nuevo contrato, razón por la cual:

a) La obligación del fiador u otro garante del arrendamiento origi­nal no se extiende a las obligaciones resultantes de la prolongación del plazo (C.C. art. 1.602), salvo pacto en contrario de la fianza u otro con­trato de garantía (que suele constituir cláusula de estilo).Y,

b) Se requiere la capacidad o poder necesario para arrendar en el momento en que opera la tácita reconducción.

Voluntad Unilateral

La voluntad unilateral es causa de extinción del contrato cuando así resulta de una cláusula contractual y cuando el arrendamiento no es por tiempo determinado (ni por las partes ni por la ley). Si se trata de arrendamiento de casas, la ley especial y el mismo Código Civil concede al in­quilino plazos para la desocupación.

Pérdida o Destrucciónde la Cosa

1° La pérdida o destrucción total de la cosa es causa de extinción del contrato (C.C. art. 1.588). Se considera total la pérdida o destruc­ción cuando impide absoluta e invenciblemente el uso de la cosa con­forme a su destino, aun cuando parte de la cosa subsista materialmente e incluso si sólo es una pérdida jurídica; pero no basta una imposibilidad que sólo afecte al arrendatario (p. ej.: la prohibición médica de residir en el lugar donde se encuentra la cosa arrendada).

2° La pérdida o destrucción parcial de la cosa, sea material o jurí­dica puede extinguir el contrato de acuerdo con las circunstancias (C.C. art. 1.588).

          3° En cambio, la pérdida de los frutos de la cosa no extingue el contrato sino que sólo puede producir reducción del canon cuando se trata de arrendamientos de predios rústicos dentro de ciertos límites es­tablecidos por la ley (C.C. arts. 1.624 y 1.625), o cuando lo hayan pacta­do las partes. 

 

Resoluciónpor Incumplimiento Culpable

          La resolución por incumplimiento, sea legal o convencional respon­de al Derecho común, salvo en lo que respecta a los efectos de la misma en el tiempo, ya que el disfrute del arrendatario, cuando ha existido, es un hecho que no puede borrarse. Así el arrendador puede exigir el pago de los alquileres vencidos con anterioridad a la resolución y no está obli­gado a repetir los cánones percibidos sino cuando y en la medida en que se trate de cánones que correspondan a períodos de disfrute posteriores a la resolución. Incluso cuando de hecho el disfrute se prolonga después de la resolución, el arrendador podrá exigir indemnización.

La resolución puede estar acompañada de la conde­na al pago de daños y perjuicios. Entre esos daños y perjuicios se cuenta la indemnización establecida en el artículo 1.616 del Código Civil, dic­tado expresamente para el arrendamiento de casas, pero que la doctrina se extiende a todo arrendamiento.

Enajenación de la Cosa Arrendada

En el Derecho romano el arrendamiento en principio no era opo­nible al adquirente de la cosa arrendada en virtud del principio de la relatividad de los contratos. En consecuencia, si el adquirente se oponía a que el arrendatario prosiguiera sudisfrute, el arrendamiento se extin­guía sin más y caso contrario se entendía celebrado un nuevo contrato con el adquirente. Sin embargo, era usual que en virtud de pacto expreso del contrato de enajenación se le diera oponibilidad al arrendamiento. En determinado estadio evolutivo, el pacto llegó a sobreentenderse. Esta situación pasó al antiguo Derecho francés. En el Derecho intermedio, el pacto se sobreentendía en los arrendamientos de predios rústicos por seis años o más. El Código Napoleónico extendió a todos los arrenda­mientosque constaran de documento con fecha cierta, la presunción de que el nuevo adquirente se había comprometido a respetarlos. 

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