La Servidumbre en el Derecho Romano

Definición de Servidumbres

      Son derechos reales establecidos sobre una cosa en provecho de una persona o de un fundo perteneciente a un propietario distinto.

Clasificación de las Servidumbres

1  Las Servidumbres Personales: Cuando el derecho de retirar la utilidad de la cosa de otro se ha establecido a favor de una persona y no puede durar como máximo, sino el tiempo que esa persona viva.


2  Las Servidumbres Real o Predial: Cuando la utilidad se ha establecidoa favor de un inmueble, que toma el nombre de un fundo dominante, reservándose el nombre del fundo sirviente para designar el inmueble que está gravado con la servidumbre.

Características de las Servidumbres

  1. Son derechos y por lo tanto, son bienes incorporales, no susceptibles de posesión.
  2. Son derechos reales y por lo tanto, no imponen a nadie la obligación de hacer sino simplemente la de sufrir su ejercicio, de dejar de hacer.
  3. Son derechos absolutos que pueden ejercerse contra todos.
  4. No pueden existir sino sobre una cosa que pertenezca a otra persona, pues no se puede tener una servidumbre sobre una cosa propia.
  5. Constituyen cargas excepcionales impuestas a la propiedad, pues lo normal es que ésta esté libre de toda carga o gravamen.
  6. Constituyen desmembraciones de la propiedad, en el sentido que cuando una servidumbre grava una cosa, los diferentes atributos de la propiedad en vez de estar reunidos en manos del propietario, están divididos, pues unos quedan en manos del propietario y otros pertenecen al titular de la servidumbre.
  7. Pueden consistir en hacer: “in faciendo”, o en impedir hacer: “in prohibendo”.

Diferencia entre las Servidumbres Personales y Reales

1.  Las servidumbres personales se establecen en beneficio de una persona. Las servidumbres reales, por el contrario se establecen para uso o utilidad de otro fundo, y si el propietario de éste es quien las aprovecha lo hace en su condición de propietario del fundo dominante y no como persona.


2.  Las servidumbres personales se extinguen con la persona del titular, son por lo tanto temporales y vitalicias. Las servidumbres reales duran tanto como el fundo dominante y el sirviente, son por lo tanto perpetuas.

Tipos de Servidumbres Reales o Prediales


Principales Servidumbres rurales:

  1. El derecho de paso con sus variedades: “inter”, o sea el derecho de pasar a pie; “actus”, el derecho de pasar con ganado o con carros; y, “vía”, el derecho de transportar mercancías o materiales.
  2. El derecho de pastoreo.
  3. El derecho de extraer cal o arena del fundo vecino.
  4. El derecho de acueducto, o sea el de tomar agua de un fundo vecino.

Principales Servidumbres urbanas:

  1. El derecho que tiene el propietario de un edificio de apoyar éste sobre el muro o el pilar del vecino, llamada “oneris ferendi”, que tiene como carácter excepcional que obliga al propietario del fundo sirviente a mantener el muro o pilar en buen estado para soportar el edificio del vecino
  2. El derecho de introducir una viga en el muro del vecino, llamada “tigni inmitendi”.
  3. El derecho de dejar caer el agua del techo propio sobre el techo del vecino, bien sea gota a gota o por chorros, que se denomina “stillicidii vel fluminis vel recipiendi”.
  4. El derecho de impedir al vecino edificar o el de prohibirle hacerlo más allá de cierta altura, que se llama “ altius non tolendi”.
  5. El derecho de impedir al vecino hacer edificaciones o plantaciones u obras que impiden el derecho de vista, denominada “ ne luminibus oficiatur”.

Características comunes a las Servidumbres Rurales y Urbanas


  1. No pueden existir sino sobre dos fundos pertenecientes a dos propietarios diferentes.
  2. Toda servidumbre, urbana o rural, debe aumentar la utilidad del fundo dominante, y no ser sólo un simple placer para el propietario del fundo dominante.
  3. El derecho romano considera las servidumbres rurales y urbanas, como ventajosas para el fundo dominante y desventajosas para el fundo sirviente.
  4. Como la propiedad es perpetua, la servidumbre predial una vez establecida es perpetua, mientras existan los dos fundos sobre los cuales se estableció. Las servidumbres personales por el contrario, son temporales, porque no pueden durar más que las vida del beneficiario.
  5. Toda servidumbre predial debe tener una causa perpetua. Su ejercicio debe ser independiente de todo hecho humano, de allí que no se puede establecer servidumbre de acueducto sobre un lago o sobre un estanque.
  6. Las servidumbres reales o prediales son indivisibles y esta indivisibilidad presenta interés práctico desde tres puntos de vista:

    a. Desde el punto de vista de su constitución: porque un copropietario de un fundo no puede adquirir una servidumbre por su parte indivisa, ni puede adquirir servidumbre por todo el fundo, porque nadie puede adquirir para otro; y a la inversa, un copropietario no puede establecer servidumbre sobre su parte pro in divisa.

    b. Desde el punto de vista de su reclamación de justicia: no pueden ser reclamadas en justicia por parte, si varios tienen derecho a una servidumbre y uno de ellos reclama en justicia el derecho que se le niega, la sentencia beneficiará a todos los titulares de la servidumbre.

    c. Desde el punto de vista de su extinción: si la servidumbre existe a favor de un fundo que pertenece a varias personas y algunos copropietarios no ejercen este derecho, no se extingue si lo ejercen los otros copropietarios.

Diferencias entre las Servidumbres Rurales y Urbanas


1  Las servidumbres rurales son cosas mancipi; en tanto que las servidumbres urbanas son cosas nec mancipi.


2  Las servidumbres rurales se extinguen por el no uso; las servidumbres urbanas requieren, un hecho del propietario del fundo sirviente contrario a la servidumbre, y luego el no uso.


3  Las servidumbres urbanas son continuas; las servidumbres rurales son discontinuas.


4  Las servidumbres urbanas no pueden ser dadas en prenda ni en hipoteca; las servidumbres rurales si pueden ser hipotecadas.

Extinción de las Servidumbres Reales


Las servidumbres reales se extinguen de la siguiente manera:


  1. Por renuncia a la servidumbre por parte del propietario del fundo dominante.
  2. Por pérdida de uno de los dos fundos.
  3. Por confusión, o sea por reunión en manos de una misma persona de la condición de propietario de ambos fundos, lo que puede ocurrir:

a)    Porque el propietario del fundo dominante adquiera el fundo sirviente.

b)    Porque el propietario del fundo sirviente adquiera el fundo dominante; y,

c)    Porque un tercero adquiera la propiedad de ambos fundos.

  1. Por el no uso.

Protección de las Servidumbres


Lasservidumbres están protegidas por: la “acción confesoria”, la “acción negatoria” y los “interdictos”.


  1. La “acción confesoria”: si una persona pretende tener derecho a una servidumbre sobre un fundo de otro, tiene que ejercer en justicia contra el propietario del fundo, la acción confesoria.
  2. La “acción negatoria”: si una persona quiere hacer constar que su fundo está libre de una servidumbre que un tercero pretende ejercer, tiene que accionar en justicia en contra de esta persona, por medio de la acción negatoria.
  3. Los “interdictos”: la cuasi-posesión de las servidumbres estaba garantizada por acciones interdictales.

Definición de Usufructo

      El usufructo viene a ser un derecho real absoluto, oponible a todo el mundo; y a diferencia de lo que ocurre con las servidumbres reales que son indivisibles, el usufructo es por el contrario divisible, puede existir sobre una porción divisa de la cosa sobre la cual existe.

Diferencia entre Usufructo y Servidumbre

1  Desde el punto de vista de su establecimiento: porque un copropietario puede establecer un usufructo a favor de un tercero, sobre su parte en el inmueble.

2  Porque el usufructo puede extinguirse por la parte: el usufructuario negligente que no ejerce el usufructo sobre toda la cosa, pierde por no uso el usufructo sobre toda la porción en la cual no la ejerce.

Obligaciones del Usufructuario


1 El usufructuario está obligado a no cambiar la destinación de la cosa dada en usufructo, a no emplearla en otro uso que aquel para el cual fue destinada.

2  El usufructuario está obligado a no desmejorar la cosa dada en usufructo, debe gozar de ella como lo haría un buen padre de familia, un buen administrador.

Modos de Extinción del Usufructo


  Por muerte del usufructuario.

  Por Capitis Deminutio.

  Por el no uso.

  Por consolidación, cuando el usufructuario adquiere la nuda propiedad.

  Por la pérdida de la cosa.

  Por la cessio in iure del usufructo hecha al nudo propietario por parte del usufructuario.

  Por la llegada del término.

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